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没落小城重回二线 全靠买买买!

时间:2019-11-29   来源:叶檀财经   
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    放松之后,迅速收紧,11月楼市有异象!
 
    深圳“豪宅税”放开之后,广州限购政策松动,社保个税打通隔阂,彼此互证。
 
    广州之后,成都楼市,又传出大消息!
 
    最严限购区域,天府新城传出“定向放松”。
 
    11月25日,据券商中国消息,四川天府新区成都直管区被曝,对引进人才等三类人员买房,不再设置户籍、社保等限制。
 
    11月25日,新京报向四川天府新区成都管委会规划建设国土局核实该消息,工作人员表示,并未直接确认,而是说,“文件是不予公开的”。
 
    一线出手之后!银行出手了!
 
    深圳“豪宅税”放松,效果立竿见影!
 
    据贝壳研究院数据,11月11日-12日,深圳楼市成交量较上周末增加57%。
 
    据中原地产数据,豪宅税调整第一周,深圳二手房房价,环比上涨5.1%;第二周,在成交量攀升的基础上,二手房成交量进一步提升,环比增长11.09%。
 
    令人大感意外的是,就在深圳楼市快速回暖之时,银行出手了!
 
   11月25日,据财新网消息,建设银行 、中国银行这两大国有银行的深圳分行,目前已经暂停发放按揭贷。
 
    据21世纪报道,深圳建行工作人员表示,确实是接到总行通知关闭按揭贷放款系统。
 
    还是深圳市场,在二手房迅速回暖的时候,土地市场上,却出现罕见情况!
 
    据中国经营网11月22日消息,寸土寸金,争夺激烈的深圳土拍市场,遭遇滑铁卢:
 
    参加房企数量锐减,2宗地块底价成交,甚至还出现流拍现象!
 
    深圳土拍市场遇冷的背后,银行等全渠道,对房地产企业的融资,仍在不断收紧!
 
    11月27日,据21世纪报道,多数银行发放房地产开发贷款的范围已经从此前的TOP50强,进一步收窄到TOP30。
 
    房地产头部效应凸显,行业集中度上升,不仅体现在经营上,更体现在融资上。
 
    当然,另外一个维度看,地产长尾——中小房地产企业的日子无疑会越来越难过。
 
    据中国经济网11月27日消息,据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1。5家房地产企业倒地破产。
 
    最纠结的时候 到了!
 
    房企很艰难,城市很纠结!
 
    房企融资遇冷之后,城市姿态非常微妙,变化中,透露着纠结。
 
    11月27日,新华社主管的经济参考报头版撰文:
 
    房地产调控总体是紧的,但考虑经济下行压力确实较大,接下来更可能的是各地在因城施策基础上,适度加大主动权。
 
    观察到深圳放松楼市之后,叶檀财经在文章里,第一时间就说过,楼市政策调整,箭在弦上,尤其一线城市,以及前期管控力度严的地区,很可能跟随深圳步伐,开始调整。    
 
    果不其然,广州、成都天府新城等地迅速开始朝着松的方向调整。
 
    从调整结果看,参考经参报态度,经济下行压力越大的地方,调整的步子迈得越大,而经济压力不大的地方,则是走一步看一步,小碎步往前趟。
 
    以广州为例,经济现状比深圳好很多,三季度GDP增速,四个一线城市第一,外资吸引的规模,也少见的超过了深圳,位居广东第一。
 
    此前文章里提到,叶檀老师带队,亲赴一线调查之后,发现广州楼市确实不景气,二手房价格不断走低。
 
   楼市不景气,但调控力度,确是慎之又慎,仅仅把社保和个税打通,而没有深度调整,宽幅改变。
 
    深圳则是另一番模样,经济压力大,但考虑到楼价已高,且深圳河对岸问题丛生,避免高房价前车之鉴,所以即便调整,也得有控制。
 
    深圳建行,暂停房贷业务,其实某种程度上是,要用控制总量的方式,释放地产活力之后,控制楼市进一步过热。
 
    央行很坚决!
 
    当前楼市参与者之中,表面上看,态度最坚决的当属央行!
 
    11月25日,央行发布《最新的中国金融稳定报告(2019)》报告中,对居民债务,对楼市做了非常详尽的说明,并做出了非常坚决的表态!
 
    关于居民债务,央行表现出来的态度比较忧虑。
 
    和国际比,据央行报告,中国住户杠杆率增长速度,在主要经济体里增长最快,比法国等国家,增速高一倍。
 
    目前,中国住户部门的杠杆率水平,已经达到了全球平均水平,比发达国家低,但比新兴国家都高。
 
    从中国内部看,不同地区的杠杆率又有不同。
 
    按照省份划分,越是经济发达的地区,一般杠杆率越高,在这一相关性之下,偏离红线,越靠上,相对风险越大,比如海南等地。
 
    按照收入划分,央行给大家展示出让人很惊讶的数据。
 
    年收入在36万以下的家庭,债务收入比普遍在200%以上,而收入在6万元以下的家庭,债务收入比更是已经接近300%!
 
    考虑到,居民贷款中,2018年54%的来源是房贷,所以,如果未来房价继续攀升,那么对于新购房者,尤其中低收入购房者来说,偿债压力会进一步增大!
 
    居民的债务,银行的资产,居民债务压力大,银行资产的压力,也小不了。
 
    中国是间接融资主导的社会,银行就像整个经济血液,银行问题,一向兹事体大,牵连甚广。
 
    所以,为了评估银行的风险,11月25日报告之后,紧接着,11月26日,央行、银保监会就联合发布了《系统重要性银行评估办法(征求意见稿)》,希望尽可能防患于未然。
 
    此前文章里说过,7月份,重要会议第一次提出,不把房地产当做短期刺激经济的手段之后,时隔近4个月,央行在第三季度货币政策执行报告里才又一次,重申:不把房地产当做短期刺激经济的手段。
 
    也就是说,目前,楼市调控里,意愿最坚决的可能就是央行。
 
    央行在接下来会怎么做?
 
    金融稳定报告(2019)里说的很明确:
 
    第1、 防范住户部门债务风险,尤其对收入低的人群,债务高的地区重点防范;
 
    第2、 住房不炒,抑制投机性购房;
 
    第3、 用大数据,个人征信体系,结合居民收入和财产,全面监测分析债务风险;
 
    当前楼市确实纠结,经济压力大的地方,想放松,但生怕过火;央行想控楼市,控债务,控风险,但又得考虑经济增速。
 
    就在今天发稿之前,新华社发消息说:海口出台落户新政!
 
    明确租房居住在海口的省内外户籍居民可落户,取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。
 
    壮士断腕,不做房地产,海南再放松,也许意味着,楼市大博弈,将不断上演!
 
    楼市,真的到了最纠结的时候!

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