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明年楼市平稳,房价依然小幅上涨

时间:2019-12-31   来源:界面-地产    
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    即将过去的2019年,房地产又构筑出一幅波澜壮阔的图景。
 
    政策控局,确保行业平稳发展;开发商逆势求进,销售额再创新高;城市分化加剧,5万元价值可能是一平米,也可能是一套房;房企现金流危机爆发,地产老炮隐退决心空前;增量市场质量风波不断上演,多元化市场陷入窘境……
 
    这些2019年标志性事件,即将成为历史碎片,引向崭新的2020年。岁末年初,明年楼市状态、房价几何,始终牵动人的心绪。
 
    目前,各个机构根据政策及2019年楼市情况分析,对明年楼市持谨慎乐观态势。在“房住不炒”、”因城施策“的大背景下,楼市整体会趋于平稳,房价稳中有升。
 
    具体至各个城市,会因时间、地价、政策等不同而分化。
 
    房价微涨
 
    在“稳房价”的大背景下,目前机构基本认为,房价水平将保持稳中震荡。
 
    中国指数研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜表示,考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移,全国销售均价或现小幅结构上涨。
 
    而中国指数研究院给出的预测更为具体,“预计2020年销售均价将出现小幅的结构上涨,涨幅在4%左右。”
 
    不过,对于房价,机构预测同中有异。 中国社科院财经战略研究院在《中国住房市场发展月度分析报告》表示, 多数城市房价将趋于平稳或稳中有降,部分城市的市场波动性较大,房价仍具备一定的上涨动力。
 
    回望2019年,地价和房价涨势得到有效抑制。在“因城施政、分类调控”的地方调控政策下,城市分化明显。核心一二线城市销售规模保持稳步增长态势,三四线小幅下行。
 
    在土地市场方面,过去一年,土地流拍取代“地王”,审慎拿地取代抢地,土地市场稳定在低位运行。
 
    2019年前11个月,CRIC数据显示,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%;全国土地成交金额累计已达5.42万亿,同比去年增长了10%,与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。
 
    为稳房价,部分城市如广州、上海、深圳等一线城市今年的土地供应量明显加大,超出了去年同期;东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大;中西部城市上半年持续领跑,郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上。长沙、青岛、大连等困于政策面紧绷与需求透支双重因素,成交热度低迷不振。
 
    尽管今年下半年以来,受限于资金,土地市场逐步转冷。必须要关注的是,2019年前11个月,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2396元/平方米,同比上涨13.7%,升至历史高位。土地溢价率高的城市有合肥、宁波、南京、杭州等。
 
    其中,苏州、合肥、东莞等热点城市还被住建部预警,出台政策防止地价走高。
 
    一位头部房企营销负责人告诉界面新闻,虽然今年热点城市土地流拍增多,但整体平均出让地价仍有小幅上涨,带动着给出的预售限价相比以往也有增长,预计明年核心城市房价会以稳为主,涨幅在5%以内。
 
    机构预测,明年土地市场还将平稳发展,这也有助于房价维稳。
 
    就普通购房者而言,最关心依旧是房价。克而瑞分析的结论是,沿海城市依旧是房价高点,深圳房价最高,均价达到5。7万元/平方米。房价TOP10的城市房价,除广州外同比涨幅均不大,其中北京、三亚同比分别下跌1%和3%。
 
     社科院表示,深圳房价上涨,对北上广房价预期具有一定的正向影响。若明年下半年深圳房价涨势延续,一线城市房价维稳难度加大。反之,则一线城市住房市场有望维持总体稳定。
 
    克而瑞指出,对比2018年全年新房均价来看,涨幅最高的前十城市房价增速均在20%以上。房价涨幅最大的城市是武汉、南昌、太原等内陆二线城市以及以南通、台州、江阴、烟台为代表的沿海三四线经济强市。
 
    而《中国住房市场发展月度分析报告》则指出,青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市,近一年房价降幅大于9%,长沙房价近一年下降约5.99%。
 
    另外重庆、天津、石家庄、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降,房地产泡沫扩张得到抑制。
 
    综合来看,明年北京房价是否还会下跌,深圳房价是否还会上涨,苏州、杭州、西安等城市热度能否保持,具体城市的具体情况,依旧很难言说。
 
    在克而瑞的预测中,2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增。明年销售面积有望小幅微降;基于房价上涨,预期销售金额有增无减。
 
    同时城市间分化还将持续,一线城市楼市有望小幅升温,二线整体维稳,三四线城市面临回调压力。
 
    楼市平稳
 
    房价预期依然保持稳定并小幅上涨的因素,很大原因是基于楼市政策的延续。
 
    今年12月的中央经济工作会议重申“房住不炒”的政策导向,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制。
 
    这依旧延续了此前的监管态势——今年3月,两会表态“防止房市大起大落”,7月政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
 
    因城施策的政策下,地方在“平稳”基调中实施了不一样的政策,打压投资、投机性需求,防止房价上涨。
 
    今年前4月,呼和浩特、宁波等多城降低人才落户门槛。在呼和浩特,本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房;而宁波则给高层次人才提供最高60万购房补贴。
 
    之后,有苏州、西安、佛山等房价上涨过快的城市,对房价红线进行升级调控,维稳房价上涨预期。
 
    四季度, “四限”调控局部放松,人才新政再加码。上海、天津、南京等市在部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。
 
    克而瑞分析认为,2020年,房地产整体政策环境将持续偏紧,“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期,进一步落实房地产长效管理机制。地方调控“外松内紧”,稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调。
 
    房地产市场将维持平稳发展达成共识,中国指数研究院也认为,中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制,同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

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