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地产商为保销售加速复工,“三月春猎”已在路上

时间:2020-03-04   来源:第一财经    
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    虽然二月份的一手楼成交情况远远超出预期,但房企被中断的销售和施工,依然让许多企业苦不堪言,尤其实力较弱的中小型房企,资金压力已然逼近。
 
    随着疫情在全国范围内得到有效控制,房企恢复生产和销售已快速拉开。
 
    “我们大概有70%的工程项目申请复工成功,不过实际产能还没有完全恢复,工地复工涉及到的很多供应商没有完全到位,工人恢复情况也没有到位,工期还是会受到影响。”一家上市房企知情人士告诉第一财经记者。
 
    据了解,为了力保生产的恢复,多数房企都采取了各种措施,除了注重前端销售恢复正常之外,后端施工也逐步提上日程,有房企参考制造业做法,已经落实包车接农民工回城上岗。
 
    售楼处开放超80%
 
    第一财经记者了解到,随着疫情控制,开发商的售楼处从2月下旬开始逐渐开放。
 
    旭辉控股的一份数据显示,截至3月2日,旭辉控股在除湖北省外的全国各地售楼处已开放169个,开放率近85%。据统计,在旭辉控股全国近200个项目中,位于东北、广州、长沙、郑州、南宁、福建、成都、皖赣、深圳、西北区域的项目售楼处已全部开放。华北、上海、浙江、江苏、山东、西南区域的项目售楼处开放率也都超过80%。
 
    融信中国基本全部的售楼处已经开放。“浙江区域、郑州区域我们进行网上预约开放,算是半开放的,其他区域则基本不受到影响。”一位融信中国内部人士称。
 
    正荣地产(06158。HK)数据显示,截止3月3日,正荣地产110个项目中正常开放92个,已开放项目占比84%,本周预计新增开放6个,下周预计新增开放4个。
 
    目前看来,大部分主流地产商售楼处开放率已经达到85%,市场正在逐渐好转。
 
    在复工方面,开发商同样在通过各种方式申请复工。“我们就通过大巴,把施工人员从其他地方定点带到我们的工程项目来。”
 
    正荣地产数据,各区域项目已在开始逐步申请复工,截止3月2日,目前的申请复工率87%,已有63%被批复同意复工。24%未批复同意复工。
 
    但是,目前依然无法回到满血运转的正常状态。“我基本都在家办公,现在售楼处也看不了,我们推出了很多优惠措施,希望把之前的客户进行锁定认购,不过新增客户几乎为零。”一家上市房企位于华东的营销负责人成杰(化名)告诉记者。
 
    以往,成杰每周都会抽时间去项目售楼处视察,进而更好的督促项目销售。而由于疫情影响,二月份他所在的地产公司可以开放的售楼处寥寥无几,客户新增量捉襟见肘。
 
    为了让销售有所突破,大部分房企都在过去一个月加强了线上销售的工作。以恒大为例,线上营销策略给公司带来超过400亿的成交。
 
    不过,恒大在整个市场上仍是孤案,大部分房企线上促销效果不佳,线上的作用仍仅限于导流。旭辉控股(00884.HK)总裁林峰认为,房地产做为大宗消费,很难通过线上看房进行下单。“客户一般都要最终看到实物,才会购买。”
 
    资金压力开始凸显
 
    房地产相对于一般制造业显得更为财大气粗,但是作为资金密集型行业,房地产所承受的资金压力时刻不减,尤其今年已经步入房企的偿债高峰期,停工停售的压力,对每家公司都形成考验。
 
    不完全统计,2020年3月将有超过40亿美元地产债到期,这是2020年第二高的月度还债总额。
 
    “2月-4月一般占据全年20%的销售份额,不过2020年这三个月里面占据了地产商30%的债务,目前地产融资难度还是很大,因而中小房企面临更大的资金压力。”国泰君安地产首席分析师谢皓宇说。
 
    这意味着,在接下去的一段时间,仍是发行人借新还旧的重要关口。随着利差升至2020年的新高,债券发行人可能将面临更高的借贷成本。比如2月25日,绿景中国地产(00095。HK)表示,拟发行的新票据将附带的最低收益率为每年11。5%。
 
    市场上仍然有积极信号释放,各地在保生产的诉求之下,针对房地产企业的限制已有所松动,全国几十个城市出台地产减负利好。
 
    资金层面,拥有较强安全边际和实力的房企,已经开始受惠于资金宏观面的宽松,融资成本有所下降。以2月20日金地集团完成的10亿元超短期融资券为例,其发行期限为270天,发行利率为2.83%;滨江集团(002244.SZ)2月20日和2月26日分别发行了一笔12亿元的中期票据和一笔9亿元的短融,发行利率分别为4%和3.25%。
 
    一位从事债券投资的私募机构相关负责人透露,虽然资金面相对宽松,但在做项目选择时依然非常谨慎,这会导致一个必然的结果,便是涌向质地优良的好公司,而一些风险较高的企业,则不会受到资金关注。这也是近期房企发债利率分化较大的原因。
 
    标普估计,给出评级的中国开发商中,由于很多公司销售收到影响,将近三分之一可能违反或在调降触发条件的边缘。显然,即将来临的还债期又将成为行业加速分化的一个窗口。迫在眉睫的销售和复工,并把销售成绩转化为现金流,将成为近期开发商的重中之重。
 
    寄望3月小阳春
 
    看起来很有钱的开发商,在面临高杠杆导致的现金流压力时,如何将“失去的2月”找回来,成为房企的不二选择。
 
    从销售端口看,过去2月份的地产销售数据,既乐观又悲观。
 
    克而瑞研究中心发布的统计数据显示,2月,百强房企全口径销售额3243。3亿元,环比降低43。8%,同比降低37。9%。房企在今年2月的销售业绩创下近几年来单月销售最低记录。不过随着各地售楼部的逐步开放,房企3月份的销售有望逐步回归正常。
 
    除部分龙头开发商外,大量开发商销售出现较大幅度下跌。其中,中国恒大(03333。HK)在2月实现全口径销售额465亿元,而万科A(000002。SZ)和碧桂园(02007。HK)分别实现全口径销售额267。7亿元和300亿元,同比减少33。8%、49。2%。
 
    而金地集团(600383.SH)、龙湖集团(00960.HK)和新城控股(601155.SH)三家2月的销售金额仅为27亿、56.8亿和49.3亿。
 
    时间拉长至今年前2个月,销售超过50亿的开发商仅45家,有34家百强房企前2月销售不足30亿。
 
    受到疫情影响的购房者,大多数客户已萌生了延迟购房的计划,如何将这部分购房需求拉回市场,制造一个报复性反弹的小阳春,成为开发商恢复生产后,首先需要解决的问题。
 
    “我们预计中国住宅销售2020年将下降5%-10%。住宅销售几乎停滞,并且在未来几周内有可能保持黯淡。”标普信用分析师Christopher Yip表示。
 
    目前来看,无论是机构还是地产商,对于今年还是相对谨慎,甚至有公司开年就在内部进行了调薪和减员。“公司春节后就开始进行进行调整,我们总部需要调整的人数在50%左右,那么优化裁员实际上迫在眉睫。”一家总部位于上海虹桥的地产人士透露。
 
    有时候,信心比黄金更重要。在国家为了恢复经济而营造的较为宽松的市场环境之下,重新开张的房地产企业,不得不奋力一搏了。

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