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房价下跌意见一致?9月起,买房人还将迎来两大“好消息”

时间:2020-08-31   来源:楼市新观   
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    近4年的调控重压下,房地产市场终于恢复了平静。当利空扎堆降临时,过去蜂拥而至的买房人,也一夜之间恢复了理性,开始作壁上观。尤其是今年5、6月份,市场更是一反常态——抢购潮没有出现,反倒是各个热点城市均被爆出现了久违的二手房“抛压”:低于市场价5%-10%卖房的现象比比皆是。很多网友透露,即使这样,仍然没有激发购房者的买房热情,开发商和投资客期待的大规模抢房活动,并没有到来——上半年,近9成房企的半年销售目标未达标,就是最好的见证。
  
    叠加今年上半年,调控始终保持紧绷,金融方面更是严防死守资金违规流入楼市——不仅多轮降息降准都明确表示“钱不能往房地产里跑”,而且银保监、央行、住建部等部门都有清晰表态,“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。这不仅宣告了楼市资金面的巨大压力,更预警了开发商们接下来要过苦日子了。
 
    不过,伴随着二季度经济的强势复苏,我们看到,越来越多的观点认为,房地产又要重演2016年的疯狂一幕了——房地产信心大增,购房者即将大规模入市,房价迎来“触底反弹”是大概率事件。
 
    得出这种结论的依据是,二季度经济复苏强劲,归根结底是“房地产立了大功”,事实再一次证明“没有房地产就救不了中国经济”。因此,就有专家建言,未来几个月为了经济大局,我们应该“全面放开限购政策”,即使会引起房价上涨,也没有关系,因为和经济复苏相比,房价上涨影响不大,更何况房价上涨是好事,不仅有助于居民提升财富,还有利于化解通胀压力。
 
    事实真的如此吗?其实国家早有定论:党媒经济日报在7月25日发表的标题为《不靠房地产经济难回暖?绝非如此》的文章中,说得很明确:有人认为当前中国经济发展还是主要靠房地产,没有房地产拉动中国经济难有起色。事实证明,这种说法大错特错:首先,从上半年的经济恢复来看,是基础设施投资在起决定性作用,国家并没有启动房地产;其次,棚改退场,旧改登场,再次证实了“未来不过度依赖房地产”;再者,整个上半年房地产调控都保持了定力。虽然上半年有少许城市楼市出现了短暂的升温,但是最终都无一例外迎来了“调控的加码”,尤其是深圳、南京、东莞等地的示范作用,非常明显。
 
    除此之外,官方还多次表态,“不能将房地产作为短期刺激经济的手段。”理由是,一旦把房地产作为短期刺激经济的手段,一定会留下很大后遗症。
 
    事实上,从近期专家、社科院的态度和开发商、投资客的处境来看,我们反倒倾向于认为,业内对于房价下跌的意见已经达成一致了:
 
    第一,野村证券中国首席经济学家陆挺表示,我国房地产行业本就处于下行周期,政府坚持“房住不炒”,就等于客观上承认了房价过高。在他看来,政策上始终保持调控紧逼不松,实际上就是在合理地化解风险。房地产有泡沫,但是众所周知,这个泡沫是不能一下刺破的,最好的方式就是,通过时间换空间——先用政策手段压制过盛的需求,同时对楼市进行上锁,继而通过制定完善房地产长效机制,来最终烫平楼市泡沫,挤出水分;
 
    第二,社科院的科学研究也证实,中国重点50城房价确实偏高:一方面,截止到7月底,百城房价均价高达15000元/平,而且其中头部重点50城房价收入比数值已经高达13:1,这远远高出了国际的9:1临界点。一句话,国人购买房产所消耗的资金成本,要远高于欧美发达国家,而且工作的时长也高于他们。按照社科院的说法,从2020年起,各大热点城市的房价都应该理性回调。因为另一项科学研究表明,房价过高不利于经济转型,更不利于留住人才——一座城市房价每上涨1000元/平,就会有超过3%的毕业生选择离开;
 
    第三,易居研究院报告显示,从2020年起,新房市场将进入供大于求局面。报告对于未来的房价走势也是一锤定音:未来我国楼市将进一步降温。
 
    无独有偶,近日有金融专家也公开表示,按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。结论很明确:花高价买的房子,未来可能卖不掉。尤其是炒房人最终会发现,持有房产不划算,不仅不会大幅增值,还有利息、维修、管理等的消耗。总结而言就是,随着房地产回归平静,投资买房越来越不划算了。
 
    第四,开发商腹背受敌,迎来最艰难时期。专家暗示,开发商只剩下“降价”这一条路可走,开发商大佬孙宏斌也透露了重要信号:降价卖房拉动回款,或是大多数开发商最好的“自救”途径。
 
    整个上半年,对于开发商来说,是不堪回首的。年初的“黑天鹅”事件,让开发商一季度的销售不忍直视,数据显示,一季度开发商销售业绩整体下滑了15%,即便二季度情况有所好转,各地复原工作有序推进,但是上半年还是有9成的房企没有完成销售目标,值得一提的是截止到8月上旬,全国有380家中小房企破产倒闭了,皆因为资金问题。
 
    进入下半年,开发商本以为情况会有所好转,局势也会有利于他们,但熟料国家调控的意志坚决,7月份楼市就刮起了新一轮调控收紧,深圳、南京、东莞、宁波等地的大手笔加码调控,让所有心存幻想的城市都戛然而止,开发商们更是悻悻作罢。
 
    对于开发商而言,更绝望的莫过于“金融监管的再次收紧”——三道红线设立:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。经济参考报报道,首批试点的开发商有12家。据专业人士分析,全国超过一大半开发商都“触及了三道红线”,这意味着如果这条政策真的全面实施,将会有一大批开发商会被拖入深渊。
 
    事实上,倘若没有新一轮融资收紧,其实今年开发商也并不好过。原因有二:第一个,前面已经说到了,上半年开发商的销售很不理想,百强房企中有近9成没有达成目标;第二个,10、11月以后,房企偿债高峰期才来到——数据显示,下半年,境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币,同比增长58%。
 
    腹背受敌的开发商,到底该如何自救?专家们给出的暗示很清楚:留给他们选择的路不多了,只有一条,那就是降价降价再降价。手里有土地、有货源不算本事,当前时期,能把这些储备换成现金,那才是真本事,也是开发商们“自救”的最后的途径了。尤其是资金链濒临断裂的中小开发商,没有背景,没有关系,融资完全受限,如果再不加强销售,以价换量换来回款,结局可能会很凄惨。
 
    对此,开发商大佬孙宏斌近日也透露了重要信号。在昨天(8月27日)的年中业绩发布会上,他说了一席话,颇具有信号意义:现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍得贵,房价压力挺大的;这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大;房企高负债率必须降下来,依靠不停融资输血的模式运行不下去了。
 
    我们看来,有三点非常明确:首先,完全对应上了上文所说的,开发商融资受限、回款有压力,叠加偿债高峰期将至,9月起资金链吃紧的开发商,会不得不选择降价卖房,以价换量拉动回款;其次,地价过高,老百姓手中没钱,言外之意,未来房价会走下坡路,尤其是自身实力和房价不匹配的城市,房价回调的空间更大,比如一众“三无”三四线城市;再者,房地产在明年大概率会迎来洗牌,低利润会淘汰一大批开发商,尤其是负债率过高的房企,在新政、融资、卖房和偿债的多重压力下,中小房企的路更难走了。
 
    综上所述,透过专家、社科院和开发商大佬的言论,我们基本坐实了“9月起,开发商将迎来降价卖房”的说法。对于开发商而言,不得不走打折促销降价卖房的路子,是利润的亏损。但是对于购房者而言,这却是实打实的福利。尤其是未来几个月准备买房的人,真的有福了——开发商为了回款,选择降价卖房,买房人恰巧有购房需求,购房“窗口期”就降临了。花更少的钱,买到自己喜欢的房子,这种好事真的会降临到你们身上。在此提醒所有买房人,一定要提前摸清所有房源的价格,以免被开发商套路。另外,既然知道了他们的难处,就一定要合理利用这次机会,狠狠压价。
 
    此外,9月起,除了开发商会主动降价让利购房者之外,买房人还将会迎来两大“好消息”:第一,据业内专业人士分析,9月起房贷利率市场还会调整,首套房贷款利率“7连降”之后,还会有下调的趋势。虽然幅度不大,但是对于凑首付款买房的刚需来说,这也能节省不少购房成本;第二,9月起,上半年房价有异动的城市大概率会迎来调控的加码,参照7、8月份深圳、南京的动作,基本可以肯定,上半年房价涨幅过快的城市,接下来可能会收紧限购、延长限售、政策上向刚需购房者倾斜。而且,下半年为了巩固经济的发展,必然会有城市放宽落户、补贴人才购房。对于还买买房的人才,这也是好消息一件。比如四线城市阜阳,近日就出台了新的人才新政,对于企业引进的高端人才,最高资助220万元。

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